台风妮妲来势汹汹刮起的楼市风险让人更害怕

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今年第4号台风“妮妲”来势汹汹，不仅让深圳的所有火车全部停运，还迫使广州发布了首个台风红色预警及首个全民动员令，全市实施“三停”:停工、停产、停课，简直是人心惶惶。

受此影响，不少网民开始讨论台风过境后对于房产造成的损失该如何处理，被台风损坏的房屋要不要还贷，什么样的房子才能抗击台风侵害等问题。

不过融360房贷君发现，如今楼市隐藏的风险，远比台风过境更为猛烈，造成的损失甚至比台风还要可怕。

“黄金十年”买房投资盛行

众所周知，过去十年间是我国房地产市场发展的“黄金十年”，尤其是从通过房价历史数据变化我们可以看出，房价在过去十年间暴涨102%，而中国的老百姓受传统观念影响以及资产保值方式的限制，将手中的大部分人民币换成了房产，那么从本质上说，这些房产并非出于自住，只是一种投资。

注：数据来源于国家统计局

但对于房子来讲，它并不是一个简单的投资品，它更像是一辆汽车，属于消耗品，每时每刻都要付出消费成本。对于一个普通老百姓来说，如果你送他一套别墅或大平米的住宅，他可能都不愿意去居住，因为维护成本太高，仅物业费和取暖费都交不起。从任何一个国家来看，真正的高收入者不可能长时间炒作普通住宅市场，因为普通住宅市场数量庞大、政府干预较多，既做不到囤积居奇，也吸引不了高收入购买者。长远来看普通住宅市场实际上是一个如同萝卜、白菜一样的民生市场，如果不能及时出手，就要承担烂在手里的风险。

投资回报降低 楼市风险加剧

近十年来，受房价暴涨的影响，普通住宅的投资回报率也是节节攀升，很多有钱人购买了第二套、第三套，甚至第四套房子。究其根源，对于现金流充足，买房不需要过多贷款的有钱人来说，他们如果不参与房地产投资，大多数人只能把他们的钱存在银行，而银行的存款利率非常低，这就大大降低了手中资金的流动性，更何况股市近年来不稳定，有钱人只能把钱放在楼市。

同时，根据吉屋网发布的最新数据显示，从2013年至2015年的三年时间里，房地产开发投资的增幅是下降的。在经过几年大拆大建之后,开发商投资更趋于理性,投资面积上在逐步缩小的状态。一方面是房地产市场需求的饱和,另一方面土地价格的上涨,开发商没有资金大肆拿地。尤其是在2014年房产市场低迷状态下,很多开发商纷纷选择转型另辟蹊径。整个楼市高投资高回报状态已经一去不复返了。

退一步来说，抛开楼市大幅下跌、崩盘等极端风险不谈，如果房地产市场的投资回报率低于10%，以投资普通住宅为目的的房产流入资金会大大降低，当引领房产投资的热钱逐渐退去时，房价就会出现回落，而跟从市场热度买房的购房者就会损失惨重。

这就好比炒股，在10元一股的时候买入，最后涨到了100元一股，但整个市场成交量最大、最热的时候，不是100元一股的时候，而是80至90元一股的时候，也就说更多的人选择在了最高点买入，最后深度套牢。

供求关系决定价格进入下降通道

最后，就目前现状而言，除去北上广深及一些重点的区域城市，我国大部分地区仍面临着高库存的压力，换句话说我国楼市仍然处于供大于求的局面。而供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险。

虽然，楼市库存量在过去一段时间内，受信贷等利好政策影响有所释放，但高库存地区楼盘仍然面临重大的压力，尤其是库存较高的三、四线城市，房价已有所下调。可由于近年来房屋价格的单方面上涨，让不少购房者忽略了房地产市场巨大的供求关系风险隐患，再加上，由于住房产市场分配不均，一些具有基本居住需求的人依然得不到房子，所以传递给整个社会的假象是，房地产市场供给依然紧缺。这就使得购房者很难意识到，楼市价格一旦进入下降周期将会比上涨周期延续更长时间，给一个家庭造成的损失，不是一两天就能缓过来的。

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